Der Einfluss des Nutzerverhaltens und die regelmäßige Wartung und Instandsetzung der Gebäude haben einen immensen Einfluss auf die Funktionstüchtigkeit der Konstruktion. Schon bei der Erstellung eines Sanierungskonzeptes sollten nutzungsrelevante Faktoren, wie z.B. das Heiz- und Lüftungsverhalten und sich daraus ergebene bauklimatische Zustände in die Überlegungen einbezogen werden.

Eine Komplettsanierung, Instandsetzung oder Modernisierung von Häusern, Wohnungen oder Einzelräumen erfolgt heutzutage in immer kürzerer Zeit. Nach der Bautätigkeit werden die Räumlichkeiten möglichst umgehend bezogen. Dabei kann die während der Bauphase eingetragene Baufeuchte enorm unterschätzt werden.
Im Rahmen des Ökologischen Pilotprojektes unter wissenschaftlicher Begleitung konnte nachgewiesen werden, dass bei Innendämmmaßnahmen je nach Ausführung zwischen 11,5 und 31,2 Liter Feuchtigkeit je qm Wandfläche eingetragen werden können. Die errechnete Baufeuchte betrug für die Wandaufbauten mit Holzleichtlehmhintermauerung, Stampflehm, Kalziumsilikat- bzw. Holzweichfaserinnendämmung ein Vielfaches der rechnerisch ermittelten Kondensatmenge eines Jahres. Abb. 1 zeigt im Säulendiagramm den Feuchteeintrag bei den genannten Innendämmsystemen während der Bauphase. Der untere Säulenabschnitt beschreibt die eingetragene Feuchte der Ausgleichsschicht zur Fachwerkwand – ca. 50 mm Lehmbruchhinterfüllung bzw. Ausgleichsputz.
Bei den Plattendämmsystemen stellen sie den größten Feuchtelieferanten dar. Der mittlere Säulenteil zeigt den Feuchteeintrag durch den Dämmstoff selbst und der oberste Säulenabschnitt markiert die Bekleidung von innen – zweilagiger Lehmputz bzw. bei den Kalziumsilikatplatten ein Kalkputz. In die Berechnung sind sowohl die Ausgleichsfeuchten des Baustoffs als auch die Anmachfeuchten eingeflossen. Entschärfend muss man natürlich darauf hinweisen, dass die jeweiligen Materialschichten nicht zeitgleich, sondern in größeren Abständen eingebracht wurden, so dass zwischenzeitlich eine leichte Abtrocknung möglich war.
Trotzdem ist die Gesamtfeuchtemenge beachtlich. Anhand der kontinuierlichen Feuchtemessung in der Wand wurde festgestellt, dass die Baufeuchte erst nach etwa einem Jahr annähernd abgetrocknet war. Der in den jeweils neben dem Wandsystem dargestellte, nach DIN 4108 errechnete Kondensatausfall erscheint dagegen verschwindend gering.
Um einer langsamen, unzureichenden Bauaustrocknung schon während der Bauphase entgegenzuwirken, sollte zwischenzeitlich auf eine ausreichende Stoßlüftung geachtet werden, insbesondere wenn der Heizungsbetrieb ebenfalls angelaufen ist. Alternativ können Entfeuchtungsgeräte eingesetzt werden.

Großen Einfluss auf die Entstehung von Schäden durch übermäßige Luftfeuchteanreicherung haben die Nutzer selbst. Aus Energiespargründen werden häufig Schlafzimmer und Küchen unzureichend beheizt, wodurch es bei der in diesen Räumen üblichen Feuchteanreicherung der Luft an den untertemperierten Außenwänden (= 12,6° C) zu Kondensatbildung kommen kann.

Die absolute Luftfeuchte bezeichnet die tatsächlich in der Luft vorhandene Menge Wasserdampf. In der Praxis wird die Luftfeuchtigkeit als relative Luftfeuchte angegeben. Sie bezeichnet den Prozentgehalt der tatsächlich vorhandenen, von der Temperatur abhängigen, jeweils möglichen maximalen Feuchte.

Die Aufzeichnung der Temperaturentwicklung und der relativen Feuchte im Verlauf eines Wintertages in vier Wohnungen (Abb. 2) kann man wie folgt bewerten:
Bei konstanter Schlafzimmertemperatur [T(i) W7] von ca. 15° C (untere gelbe Temperaturkurve) steigt in WE 5 die relative Luftfeuchte [rF(i) W7] (obere gelbe Feuchtekurve) im Schlafzimmer im kritischen Zeitraum zwischen Mitternacht und 7.00 Uhr morgens bis auf ca. 70%. Nach dem Lüften gegen 9.00 Uhr (Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit sinken) wird das Zimmer wiederum nicht über 15° C erwärmt. In einem solchen Fall wäre davon auszugehen, dass die Oberflächentemperatur der Wandflächen über einen längeren Zeitraum unter dem kritischen Wert von 12,6° C liegt. Bei behindertem Abtrocknungsvermögen im Wandquerschnitt ist dann die Gefahr von Schimmelbildung sehr hoch. Im Gegensatz dazu lässt sich in WE 4 im gleichen Zeitabschnitt eine höhere Temperatur [T(i) W6] von ca. 19° bis 23° C (obere weiße Temperaturkurve) mit einer zugehörigen, geringeren relativen Luftfeuchtigkeit [rF(i) W6] von 49% bis 55% (untere weiße Feuchtekurve) erkennen. ¹
Beim Heizen steigt die Temperatur, während die relative Feuchte sinkt. Bei einem Lüftungsprozess hingegen sinken Temperatur und relative Feuchte fast parallel. Für ein gesundes Wohnklima empfiehlt sich eine relative Luftfeuchtigkeit von 34 – 60%. Der so genannte Normalwert liegt bei 20° C Raumtemperatur und 50% relativer Luftfeuchte.

Da die relative Luftfeuchte von der Lufttemperatur abhängig ist (warme Luft nimmt mehr Feuchte auf als kalte Luft), kann es überall dort in der Wohnung, wo niedrige Temperaturen auftreten, aufgrund von Kondensationsvorgängen kritisch feucht werden. Diese Gefahr besteht vornehmlich an kalten Wandecken, mit großflächigen Möbeln verstellten Außenwänden, Leibungsbereichen von Fenstern, bei denen z.B. durch schwere Vorhänge keine Luftzirkulation möglich ist.
Ferner kann zwar die unbedachte Auswahl von Oberflächenbekleidungen, z.B. Kunstharz- bzw. Silikonanstriche, Bekleidung der Decken und/ oder Wände mit Polystyrol- Hartschaumplatten und Folientapeten je nach Mietergeschmack eine Wohnung verschönern, hemmt aber ebenfalls die Abtrocknung von Feuchtigkeit aus dem Bauteilinneren.
In vielen Wohnungen ist es sogar üblich, dass die in Duschen und Bädern mit Feuchtigkeit gesättigte Raumluft in die angrenzenden Räume entlüftet wird oder dass die feuchte Wäsche in den Wohnräumen getrocknet wird.
Eine unzureichende Lüftung insbesondere bei dichten Fenstern trägt zusätzlich zu einer Übersättigung der Raumluft bei. Zur Vermeidung von Schimmelpilz muss aber gelüftet werden.
Selbst die Kommission Innenraumhygiene des Umweltbundesamtes ist inzwischen angesichts der Schimmelpilzausbreitung so alarmiert, dass sie in einer Bekanntmachung Tipps zum richtigen Lüften veröffentlichte. „Ein, besser mehrere Fenster sollten mehrmals am Tag, mindestens aber morgens und abends, kurzzeitig weit geöffnet werden“. 
Das in der Praxis gern zur permanenten Lüftung herangezogene angekippte Fenster ist deshalb ungeeignet, weil damit die aufsteigende Wärme des unter dem Fenster montierten Heizkörpers direkt ins Freie gelangt und ein Abführen der im Raum trägen feucht-warmen Luft nur sehr langsam erfolgt.
Wer mit Hilfe der Stoßlüftung die feuchte Luft hinauslüftet, tauscht damit unter Umständen auch sehr energiereiche Luft aus. Das Lüften sollte deshalb in einer Art erfolgen, die zwar den Austausch feucht-warmer gegen kühle und trockene Luft ermöglicht, ein Auskühlen der Umgebungsflächen aber vermeidet.

Der Zwang zum regelmäßigen intensiven Lüften widerspricht im Grunde dem Nutzen der intensiven Dämmung. Je öfter die Fenster geöffnet werden müssen, um der Schimmelpilzbildung vorzubeugen, desto mehr Wärme geht verloren. Eine offizielle Rechnung gibt es nicht, jedoch steht fest, dass beim normalen Querlüften mit einer Dauer von fünf Minuten 60 Prozent der Wärme aus der Luft verloren gehen. Eine Standardheizung benötigt 30 bis 60 Minuten, um das wieder auszugleichen. ³
Das individuelle Nutzerverhalten ist abhängig vom subjektiven Wohlbefinden, welches wiederum beeinflusst wird von den Faktoren: Temperatur, Zugluft, Gerüche, Schadstoffbelastung und bedingt Feuchte. Beim Lüften geht es nicht nur darum, hohe Feuchtegehalte, Stoffwechselabfallprodukte und Gerüche abzuführen, sondern auch um die Zufuhr von frischer Atemluft. Der Bedarf an Frischluft beträgt je nach körperlicher Anstrengung bis zu 130 m3/Stunde.
„Bei durchschnittlich dichten Wohnungen, deren Fenster mit Dichtprofilen ausgestattet sind, kann von einer natürlichen Luftwechselrate durch Fugen von 0,12/Stunde ausgegangen werden, d.h. dass die Raumluft etwa alle 8 Stunden vollständig ausgetauscht wird.“ ⁴
Das bedeutet weiterhin, dass mehr als 50% des notwendigen Luftwechsels durch aktives Lüften oder Lüftungsanlagen sichergestellt werden muss.
Schwieriger ist die Einschätzung der Notwendigkeit des Ablüftens bei erhöhter Luftfeuchte, da der Mensch kein Sinnesorgan für die Luftfeuchtigkeit besitzt. Unstrittig ist die Situation z.B. nach Wannenbädern, Duschvorgängen, beim Kochen oder immer dann, wenn Scheiben oder Spiegel beschlagen. Bei ebenfalls gefährdeten Räumen, wie Schlafzimmern oder Wohn- und Arbeitsräumen mit großem Pflanzenbestand, Aquarien oder Wäscheständern ist es ratsam, die Luftfeuchte mit technischen Hilfsmitteln (Hygrometer) zu kontrollieren.

Deutliche Unterschiede bei den nutzungsbedingten Einflüssen gibt es zwischen reiner Wohnnutzung und Geschäftsnutzung. So haben wir im Rahmen des Projektes „Folgeschäden nach Sanierungsmaßnahmen an ausgewählten Bauten“ beispielsweise bei gewerblich oder als Büro genutzten Räumen und Bauten keine Schäden aufgedeckt, die mit der Ausführung leichter Ständerwände mit Mineralwollfüllung und Gipskartonbeplankung in Zusammenhang gebracht werden können. Bei reiner Wohnnutzung dagegen erscheint die Ausführung solcher Innendämmsysteme in Kombination mit dem spezifischen Nutzerverhalten wesentlich problematischer und schadensanfälliger. Diese Bilanz bestätigt die Aussagen über den beträchtlichen Einfluss des Raumprogramms und des Nutzerverhaltens. Doch welche Konsequenzen können daraus abgeleitet werden?

Aufgrund des schwer beeinflussbaren Verhaltens der Nutzer wäre zumindest bei Trockenbaukonstruktionen an Außenwänden eine Luftdichtheit besonders in Wohnräumen notwendig, um Kondensat in der Außenwandkonstruktion infolge einer Abkühlung der nach außen strömenden Luft zu vermeiden. Folgerichtig müssten Lüftungsanlagen – möglichst mit Wärmerückgewinnung - sowie Klimaaggregate zur Standardausrüstung einer jeden Wohnung gehören. Allerdings sind Lüftungsanlagen sehr teuer. Bei mechanischen Lüftungsanlagen wirkt sich nachteilig aus, dass Gerüche durch das ganze Haus gezogen werden. Alle Lüftungsanlagen müssen aus hygienischen Gründen ⁵ regelmäßig gewartet werden und sie verbrauchen selbstverständlich Antriebsenergie.
Bei Fachwerkbauten und Leichtkonstruktionen lässt sich allerdings eine solche Luftdichtheit, wie sie zur Vermeidung von Konvektionsströmen notwendig wäre, handwerklich in der Regel kaum dauerhaft herstellen. Deshalb ist bei der nachträglichen Innendämmung von Fachwerkbauten die Ausführung homogener Wandaufbauten (ohne Luftzwischenräume) mit gutem, kapillarem Entfeuchtungsvermögen eine ausgezeichnete Alternative. (siehe Abschnitt: 10e Nachträgliche Innendämmung)

Auch Pflanzenbewuchs an Fachwerkfassaden, welcher von Mietern oder Vermietern gern zur Aufwertung der Fassadenansicht oder auch als natürlicher Wetterschutz verwendet wird, kann zu Schäden führen. Bei zwei untersuchten Objekten ist das Fachwerk partiell durch die Haftwurzeln von Pflanzen stark angegriffen worden. Die Farbbeschichtung der Fachwerkhölzer und der anliegenden Gefache wurde durch das Verkrallen der Pflanzenwurzeln aufgespalten. (Abb. 6) So konnte nicht nur das an der Fassade herablaufende Niederschlagswasser sondern auch das an den Blättern verbleibende Wasser in die Fachwerkkonstruktion eindringen. Eine zügige Abtrocknung der Fassade wurde durch das Laubwerk behindert. Inzwischen sind einige Hölzer zusätzlich durch Pilzbefall geschädigt. ⁶
Deutliche Qualitätsmängel wiesen 10% der Gebäude auf, bei denen die regelmäßige Pflege und Unterhaltung versäumt wurde. Solange die Objekte bewohnt und somit regelmäßig genutzt waren, konnten Mängel oder Schäden relativ zeitnah behoben werden; auch eine Beheizung und Grundlüftung war gewährleistet.
In welchen Intervallen Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen tatsächlich durchgeführt worden waren, konnte im Rahmen des Bauschadensprojektes nur bedingt recherchiert werden. Eine bestimmte Regelmäßigkeit ist bei eigengenutzten Bauten und bei städtischen Objekten belegbar, da hier die Abrechnungsunterlagen archiviert wurden.
Bei zeitweise oder über lange Zeiträume leerstehenden Mietobjekten, werden Mängel und Schäden erfahrungsgemäß erst sehr viel später offensichtlich. Der verstreichende Zeitraum bis zum Beheben der Schäden ist grundlegend davon abhängig, wie schnell der Eigentümer in Kenntnis gesetzt wird und welche finanziellen Möglichkeiten ihm zur Schadensbeseitigung zur Verfügung stehen. Es ist nicht ungewöhnlich, wenn aufgrund vernachlässigter Instandhaltung ein Auszug der Mieter erfolgt - oder umgekehrt, wenn aufgrund fehlender Mieteinnahmen eine regelmäßige Inspektion und Mängelbeseitigung nicht stattfindet. Hier könnte eine Spirale entstehen, die im finanziellen Ruin des Bauherrn oder im baulichen Verfall des Gebäudes mündet. ⁷
Eine Veräußerung des betroffenen Objektes wäre in diesem Fall sehr schwierig, da aufgrund der meist beträchtlichen Schäden der Aufwand für eine erneute Sanierung sehr hoch ist.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass ein kontrolliertes, regelmäßiges Heizen und Lüften aller in der Wohnung befindlichen Räume, das Bewahren einer soliden Raumhygiene, mit dem Vermieter in Bezug auf Zeiträume und Materialien abgestimmte Schönheitsreparaturen, regelmäßige Inspektionen durch die Nutzer und den Eigentümer, die zeitnahe Behebung eventueller Mängel und Schäden die Langlebigkeit des Hauses positiv beeinflussen kann. Bei einem sorgfältigen Übergabegespräch können z.B. grundlegende Verhaltensregeln besprochen und Checklisten ausgetauscht werden. ⁸

1 DFWZ QLB, Bauklima Ingenieurbüro Wulf Eckermann, Potsdam; „Ökologisches Pilotprojekt unter wissenschaftlicher Begleitung“, Aufzeichnung der Temperaturentwicklung und der relativen Feuchte im Verlauf eines Wintertages in vier Wohnungen
2 Die Welt, Artikel 1142593: Umwelt-Bundesamt legt neue Studie vor: In deutschen Kinderzimmern blüht der Schimmel
3 Siehe auch Meier, C. Richtig bauen – Bauphysik im Widerstreit – Probleme und Lösungen. Renningen-Malmsheim: expert verlag, 12. Auflage 2007
4 Schnapauff, V., Richter-Engel, S.; Gebrauchsanweisung für Häuser, Bauforschung für die Praxis, Band 40, Fraunhofer IRB Verlag Stuttgart 1997, S.17 ff
5 Verschmutzung, Verkeimung der Kanäle
6 Holzschutzgutachten vom 30.06.2006, Joachim Wießner, öbuv Sachverständiger für Holzschutz, Lastrupp
7 Ein im Rahmen des Bauschadensprojektes untersuchtes Objekt war betroffen.
8 Gliederungsbeispiele und Textbausteine für Eigentümer und Mieter finden sich in der Broschüre: Schnapauff, V., Richter-Engel, S.; Gebrauchsanweisung für Häuser, Bauforschung für die Praxis, Band 40, Fraunhofer IRB Verlag Stuttgart 1997