Das Ergebnis einer Baumaßnahme ist neben der sorgfältigen Planung, Ausschreibung und Vergabe im erheblichen Maße abhängig von der Bauüberwachung und der einwandfreien handwerklichen Ausführung.
Fast 30% der Schadensursachen begründen sich gemäß Auswertung der im Rahmen des Projektes „Folgeschäden nach Sanierungsmaßnahmen an ausgewählten Bauten“ in einer nicht fachgerechten Ausführung der Arbeiten.
Insofern macht sich neben der richtigen Auswahl der Handwerksfirma auch die intensive Objektüberwachung bezahlt.
Bei einer Auftragsvergabe an die Fachfirma durch ein Planungsbüro erfolgt vorab in der Regel eine genaue Leistungsbeschreibung der auszuführenden Arbeiten und einzusetzenden Baustoffe bzw. Materialqualitäten, die von den Handwerkern zu befolgen sind.
Sehr gut ausgebildete und regelmäßig geschulte Handwerker nutzen im Interesse des Objektes und des Auftraggebers auch die Möglichkeit, bei fachlichen Differenzen zu den Planungs- und Ausführungsvorgaben schriftlich „Bedenken anzuzeigen“, auf die der Planer in jedem Fall reagieren sollte.
Meist verfügen die Handwerksfirmen über das entsprechende Spezialwissen in Bezug auf Ausführung, Neuerungen oder bessere Technologien. Die Fachplaner und Bauleiter besitzen zudem genauere Kenntnisse hinsichtlich der Rechtlichen Rahmenbedingungen, Gesetze, Normen und Richtlinien.

Im Rahmen des Bauverlaufes kommt es nicht darauf an, ob Planer, Bauleiter oder Handwerker über umfassendes Wissen verfügen, sondern auf das Zusammenspiel der Fachkompetenz aller zur Erlangung eines bestmöglichen Ergebnisses.
Hauptaufgabe des Bauleiters bzw. Objektüberwachers ist, eine Bauleistung, die durch die Handwerksfirma ausgeführt wird, in Übereinstimmung mit den Planungs- und Genehmigungsunterlagen zu einem bestimmten Termin und für die dafür vereinbarten Kosten mangelfrei an den Bauherrn zu übergeben.
Insofern sind der Aufwand und die Verantwortung eines Bauleiters nicht zu unterschätzen.
Die Objektüberwachung ist demnach die am höchsten zu bewertende Einzeldisziplin der Leistungsphasen gemäß HOAI ¹. DDas Honorar für diesen Teilbereich der Architekten-/ Ingenieurleistungen beträgt fast 1/3 des Gesamthonorars für alle Leistungsphasen.
Insbesondere auf dem Spezialgebiet Denkmalpflege, bei der Konservierung und Restaurierung denkmalpflegerisch wertvoller Bauteile, ist genaue Fachkenntnis des Bauleiter unabdingbar. Im Bezug auf die historischen Materialien müssen meist Substanz schonende Techniken zum Einsatz kommen, die sowohl bei Handwerkern als auch bei Planern baugeschichtliche Grundlagenkenntnisse erfordern.

Bei der Restaurierung der barocken Innentür des Klopstockschen Gartenhauses wurde erst bei der behutsamen Entfernung der alten Farbschichten die ursprüngliche Bemalung sichtbar. Hier galt es zunächst, sämtliche Anstriche Schicht für Schicht mit dem Skalpell zu entfernen. Die ursprüngliche Bemalung wurde von der Restauratorin gefestigt und ergänzt. Die barocken Innentüren und Futter erhielten, nachdem sie von einer Restauratorin retuschiert wurden, ein Leinölfirnis als Schutzschicht. Die historischen Beschläge und Kastenschlösser wurden repariert und wieder verwendet, fehlende Teile nachgekauft.

Grundsätzlich haben alle am Bau Beteiligten, die Architekten, Fachplaner sowie die ausführenden Firmen, ihren Teil der Verantwortung und Gewährleistung für die von ihnen erbrachte Leistung zu tragen.
Zu den Aufgaben des Bauleiters zählt weiterhin die Kontrolle der Planungsunterlagen auf Übereinstimmung mit den Leistungsverzeichnissen, der Genehmigung, dem Bestand, die Überprüfung auf Vollständigkeit und Technische Richtigkeit (a.a.R.d.T.).
Gemäß BGH ² kommt es auf die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik an. Es sind Regeln, die in der Wissenschaft als theoretisch richtig gelten und feststehen, in der Praxis bei dem nach neuestem Erkenntnisstand vorgebildeten Techniker durchweg bekannt sind und sich aufgrund fortdauernder praktischer Erfahrung bewährt haben. Bei Fachwerksanierungen können die anerkannten Regeln der Technik anders sein als z.B. bei Masivbauten üblich. Zusätzlich müssen wichtige Nachhaltigkeitsregeln, wie z.B. die Anwendung umweltverträglicher und gesundheitlich unbedenklicher Baustoffe berücksichtigt werden. ³

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik dürfen keineswegs mit den DIN-Normen gleich gesetzt werden. Die Mangelfreiheit kann nicht ohne weiteres einer DIN-Norm entnommen werden. Maßgebend ist nicht, welche DIN-Norm gilt, sondern ob die Bauausführung zur Zeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Die allgemein anerkannten Regeln der Technik sind nicht automatisch identisch mit den DIN- und anderen Normen. Oft gehen sie über die allgemeinen technischen Vorschriften hinaus. Normen sind eindeutige (anerkannte) Regeln. Sie entsprechen nicht immer dem aktuellen technischen Kenntnisstand und beinhalten nicht immer Regeln, die sich langfristig bewährt haben. DIN-Normen bilden einen Maßstab für einwandfreies technisches Verhalten, sind aber keine Rechtsnormen sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter.

Vor Baubeginn wird durch den Bauleiter der Bauablauf sinnvoll unter Beachtung beeinflussender Faktoren (lange Lieferzeiten für trockenes Bauholz, Standzeiten für frisch betonierte Bauteile, Austrocknungszeiten z. B. für Innendämmung aus Wärmedämmlehm, insbesondere Stampflehm, Einsatz von Maschinen) eingeschätzt und die verschiedenen Gewerke dementsprechend koordiniert.
Der Bauleiter kann durch seine Präsenz auf der Baustelle maßgeblich die Qualität und Ausführung der Arbeiten beeinflussen. Die Überwachung schafft eine gewisse Kontrolle über die handwerkliche Ausführung und hilft somit Pfusch am Bau zu vermeiden. Je öfter und intensiver die Ausführungsqualität von der Bauleitung überprüft wird, desto weniger Fehler werden sich einschleichen. Dies spart nicht nur die Kosten für einen eventuellen Rückbau, sondern minimiert auch mögliche ausführungsbedingte Bauschäden.
Hierbei geht es insbesondere um die Überprüfung, welches Material in welcher Ausführungsqualität eingebaut wurde. Stimmen die Leistungen mit der Ausführungsplanung und dem Angebot überein? Ist die handwerkliche Ausführung mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik bzw. der DIN konform? Sind die vorgesehenen Termine zu halten? Gibt es Differenzen zum Angebot?

Da gerade im Denkmalbereich die Bauleistungen in Bezug auf unvorhergesehene Ereignisse (z. Bsp. das Auftreten von Echtem Hausschwamm in bislang verdeckten Bereichen) und zeitliche Abfolgen beim Ineinandergreifen verschiedener Gewerke nur bedingt planbar sind, müssen regelmäßige Bauberatungen stattfinden. Hier ist anzuraten, neben den am Bau Beteiligten auch die zuständigen Fachbehörden einzuladen und den Umgang mit der bestehenden Substanz einvernehmlich zu klären. In einem Gesprächsprotokoll werden die Ergebnisse der Beratung festgehalten, Termine gesetzt und Bedingungen aufgestellt, die für alle verbindlich sind.

Unter Abwägung technisch notwendiger, denkmalpflegerisch möglicher und ökonomischer Aspekte wird durch die Objektüberwachung entschieden, ob Nachträge gerechtfertigt sind oder Leistungen in Stundenlohn abgerechnet werden.
Grundsätzlich kann eine gute (unabhängige) Bauleitung dazu beitragen, Kosten zu sparen, indem unnötige oder nicht erbrachte Leistungen in der Rechnungslegung nicht anerkannt werden.
Bei einwandfreier Ausführung erfolgt eine förmliche Abnahme der Leistung, deren Datum der Gewährleistungsfrist zugrunde zu legen ist. Wurde das Gewerk trotz ständiger Überwachung nicht mängelfrei ausgeführt, bestimmt der Bauleiter eine angemessene Frist zur Nachbesserung.
Die mangelfreie Abnahme der Leistung durch die Bauleitung bescheinigt dem Bauherrn eine einwandfreie Ausführung.

1 HOAI= Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
2 BGB § 633 (Mangelbeseitigung). [IBR 1998, Privates Baurecht, S. 377]
3 Eßmann, F., Gänßelmann, J., Geburtig, G.; Energetische Sanierung von Fachwerkhäusern, Die richtige Anwendung der EnEV, Fraunhofer IRB Verlag, 2005, S.81 ff.