Ausführungsplanung 

Die Sanierungsplanung unterscheidet sich maßgeblich von einer Neuplanung. Hier gilt es nicht nur geeignete Fachleute zu beauftragen, sondern auch den Umfang der Planungsleistungen dem Sanierungsvolumen anzupassen.
Die unterschiedliche Interessenslage der Bauherren beeinflusst den Planungsverlauf maßgeblich.
Bei der Menge der Planer und Berater ist es nicht einfach, Fachkompetenz und unabhängiges Engagement zu erkennen. Das Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer kann schon allein durch überzogene Forderungen bei gleichzeitigem Zeitund Preisdruck empfindlich gestört werden. Bei einer Beauftragung nur einzelner Leistungsphasen oder einer Pauschalvergütung können Qualitätseinbußen schon bei der Planung die Folge sein. Zeitlich unzureichend beauftragt und entlohnt werden oft die Bauleitung und Bauüberwachung. Eine Vielzahl von Bauherren lassen in der Regel die notwendige Genehmigungsplanung von einem Architekten erarbeiten und treten dann vorwiegend in Eigenleistung die Sanierungsaufgabe an. Bei genehmigungsfreien Maßnahmen entfällt die vermeintlich „kostspielige“ Inanspruchnahme eines Architekten oder Bauingenieurs ganz. Die Planung des Vorhabens übernehmen die Bauherren selbst oder lassen die Art der Ausführung und die zu verwendenden Materialien von der Handwerksfirma bestimmen. Das mag in einigen Fällen ausreichend sein, ist aber leider einer der Hauptgründe für Baumängel. Statistisch gesehen, beruhen 22% der im Rahmen des Projektes „Folgeschäden nach Sanierungsmaßnahmen an ausgewählten Bauten“ aufgenommenen und ausgewerteten Schadensbilder auf unzureichender Fachplanung der jeweiligen Maßnahme. ¹ Eine gute, auf das Projekt abgestimmte Planung hilft Baukosten zu minimieren bzw. den Kostenrahmen einzuhalten. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist klar beschrieben, welche Leistungen der Planung Bestandteil der Grund- bzw. Besonderen Leistungen sind.
Während im Rahmen der Leistungsphasen 1 bis 4 die grundlegenden Vorraussetzungen geklärt und ein geeignetes, genehmigungsfähiges Sanierungskonzept inkl. Kostenschätzung nach DIN 276 ausgearbeitet werden, bezieht sich die Ausführungsplanung auf die Erarbeitung ausführungsrelevanter Zeichnungen des Objektes und spezifischer Details. ²

Hierbei legt der Architekt bzw. Planer fest, wie Bauteilanschlüsse und Verbindungen ausgeführt werden und fertigt eine Detailzeichnung als Anleitung zur mangelfreien Ausführung. Die zeichnerische Darstellung der Details muss nicht zwingend für jeden Abschnitt und jedes Bauteil erfolgen. Gängig sind Einzeldarstellungen der Wand-, Fußboden-, Decken- und Dachaufbauten, spezielle Anschlüsse an Knotenpunkten insbesondere die Verbindung alter und neuer Bauteile sowie die Darstellung statisch, bauphysikalisch und brandschutztechnisch relevanter Bauteile.
Mitunter ergeben sich in dieser Leistungsphase bereits Fragestellungen, die die Ausführung selbst beeinflussen. Gibt es eine alternative, z.B. Substanz schonende, wohngesunde Variante der Bauausführung? Müssen zusätzliche Konstruktionen, wie Verstärkungen vorgesehen werden? Ist die gewählte Ausführungsvariante handwerklich umsetzbar?

Die Inanspruchnahme eines Planers bei der Erarbeitung von Detaillösungen ist auch bei kleinen Eingriffen vorteilhaft. Selbst wenn die Maßnahme in Eigenleistung durchgeführt wird, ist der in der Altbausanierung erfahrene Fachmann in der Lage, Hinweise zur Verarbeitung und Ausführung zu geben. Oft müssen bei der Sanierung von Altbauten auch unkonventionelle, individuelle Lösungen, direkt auf das Bauteil abgestimmt, gefunden werden. Dabei kann man in der Planung grundlegend auf bislang bewährte Konstruktionen und Lösungen zurückgreifen. Das Detail wird aber trotz allem eine „Einzelanfertigung“, abgestimmt auf den gegebenen Bestand, darstellen. Besonders kreativ muss der Planer bei der Ausarbeitung zulassungskonformer Anschlüsse für brandschutzrelevante Bauteile sowie statisch ertüchtigende, feuchte- und wärmeschutztechnischer Maßnahmen im historischen Fachwerkbau sein. Wenn es um die detaillierte Darstellung zu rekonstruierender Bauteile, Ergänzungen oder Anpassungen historischer Konstruktionen geht, empfiehlt es sich in jedem Fall, vom Bestand ausgehend eine detailgetreue Ausführungszeichnung im geeigneten Maßstab (M 1:10, M 1:5, M1:2) anzufertigen. Die Detailzeichnungen erlauben zudem eine hohe Informationsdichte bei der Formulierung der Ausschreibungstexte, für die Kalkulation der Kosten und die Durchführung am Objekt.

Beispiele: 

Bei dem barocken Kaufmannshof Goldstraße 25 in Quedlinburg war die historische Hauseingangstür nicht mehr verfügbar. Eine alte, unscharfe Aufnahme von 1991 zeigte die ehemalige Eingangssituation mit zweiflügliger Eingangstür und rundbogigem Oberlicht. Der Neubau bzw. Nachbau der ursprünglichen Erschließung wurde ausgeschlossen. Das Gesamtkonzept der Sanierung des Hauses einschließlich der Fassadengestaltung beinhaltete die Wiederverwendung aufgearbeiteter, historischer Bauteile. Insofern hätte sich eine neu gebaute Eingangstür nur bedingt in die Fassade mit den aufgearbeiteten Fenstern eingefügt. Problematisch für eine Rekonstruktion war zudem das Fehlen wichtiger Detailinformationen der verloren gegangenen, ursprünglichen Eingangstür.

Im historischen Bausstoffdepot der Stadt Quedlinburg konnten eine im Aufbau vergleichbare, zweiflüglige Holzfüllungstür aus der Zeit um 1880 und ein separates Oberlicht gefunden werden. Die Bauteile entsprachen von ihrer Art und Größe dem historischen Vorbild.
Außer den Schäden, die auf Witterungseinflüsse und mechanische Einwirkungen (Fußtritte gegen den Gehflügel) zurück zuführen sind, waren die Tür und das Oberlicht mit Sprossenteilung in einem relativ guten Zustand.
Anspruchsvoll hingegen gestaltete sich die Detailplanung. Hier galt es, die Bauteile so anzupassen, dass das leicht breitere Oberlicht mit der schmaleren, zweiflügeligen, um ein Füllungsfeld zu kurzen Haustür im Ergebnis eine Einheit bildet und zudem in die von Fachwerk gerahmte Öffnung passt. Die zweiflüglige Tür wurde im oberen Teil durch ein weiteres Füllungsfeld ergänzt. Oberhalb des Gehflügels ist dieser Teil separat zu öffnen. Kleine Schieberiegel an der Oberseite der Türflügel können die Verbindung zu den ergänzenden Füllungsfeldern herstellen. dem feststehenden Flügel ist das Füllungsfeld mit der historischen Tür fest verbunden. Eine Schattenfuge trägt zur Symmetrie der Gesamtansicht der Tür bei. Das Oberlicht ist durch zwei stärker ausgeführte senkrechte Pfosten in drei Teile gegliedert. Die Glasflächen werden durch filigrane senkrechte und waagerechte sowie rundbogig angeordnete Sprossen unterteilt.

Zwischen Oberlicht und Hauseingangstür wurde ein feststehender profilierter Kämpfer eingebaut. Wie auch schon auf dem Foto von 1991 zu erkennen ist, sollten bei der Neugestaltung der Eingangssituation die oberen Ecken (oberhalb des Oberlichtes) ebenfalls mit Holz verkleidet und gestrichen werden. Die leicht profilierte Bekleidung rahmt die Tür eckig ein und schafft ein einheitliches Erscheinungsbild.

Ein weiteres Beispiel für den Vorteil einer rechtzeitigen, an das Objekt angepassten Ausführungsplanung ist die Zeichnung zur F30-Stahl-Glas- Konstruktion im Obergeschoss des Hauses Goldstraße 25. Die Nutzung als Ferienappartementhaus sowie die Anforderungen an das Gebäude in Bezug auf die Landesbauordnung machten den Einbau dieser Konstruktion erforderlich..

Als planungserschwerend erwiesen sich die schiefen Fußböden und Decken, die im Rahmen der Sanierungsmaßnahme zugunsten leichter Fußbodenaufbauten und auf Grund niedriger Raumhöhen nicht begradigt wurden. Des Weiteren musste ein zulassungskonformer Anschluss für die Stahl-Glas-Konstruktion gefunden werden. Zu diesem Zweck wurde der gesamte Flurbereich detailliert eingemessen, die Fußboden- und Deckenneigungen exakt aufgenommen. Insbesondere die Tatsache, dass die einzelnen, trapezförmigen Glaselemente unterschiedlich groß angefertigt werden mussten, machte eine rechtzeitige Detailplanung auch als Grundlage für die Ausschreibung und Preisgestaltung notwendig. So konnte die Verglasung mit den gewünschten, schmalen Stahlprofilen realisiert werden und der moderne, brandschutztechnisch notwendige Einbau passt sich der gegebenen historischen Situation an. Lediglich im Bereich der dicht schließenden Tür, die zum Treppenabgang führt, ist der Fußboden waagerecht ausgeführt. Die Anschlüsse an Decken, Wände und den Fußboden konnten verdeckt und zulassungskonform, bestehend aus Stahlprofilen mit Trockenbau ummantelt, hergestellt werden.
Hätte man in diesem Fall auf eine detaillierte Werkplanung verzichtet, würde die an sich hochwertige Stahl-Glaskonstruktion an den Anschlussbereichen zu Decke, Wänden und Fußboden – das architektonische Gesamtbild mindernd – angeglichen werden müssen. Vermutlich wären Nachtragsforderungen von Seiten des Auftragnehmers gestellt worden und Bauzeitverzögerungen durch nachträgliches Anpassen eingetreten.

Ausschreibung/Vergabe 

Häufig sind die Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden so umfassend, dass die notwendigen Arbeiten nicht in Eigenleistung ausgeführt werden können. Hier fehlt es vielen Bauherren an fachlichem Hintergrundwissen, an der praktischen Erfahrung und technischem Gerät. Grundlegende Rohbaumaßnahmen, wie die Instandsetzung oder Unterfangung der Fundamente, die Sanierung des hölzernen Tragwerks oder die Dacheindeckung müssen an Fachfirmen vergeben werden. Besonders anspruchsvoll sind Arbeiten an denkmalpflegerisch wertvollen Bauteilen, deren Restaurierung umfassende Fachkenntnis nicht nur auf Seiten der Handwerksfirma erfordert.
Um eine Bauleistung von einer adäquaten Fachfirma umsetzen zu lassen bzw. den Preis für das jeweilige Gewerk abzufragen, hat man die Möglichkeit, entweder Angebote von verschiedenen Firmen einzuholen oder ein Ausschreibungsverfahren einzuleiten.
Welche Vergabeverfahren zum Tragen kommen, ob eine Öffentliche oder Beschränkte Ausschreibung bis hin zur Freihändigen Vergabe wird in der VOB Teil A (Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen) § 3 geregelt. Im privaten Bereich sind eher die beschränkte Ausschreibung oder freihändige Vergabe üblich.
Grundsätzlich ist es ratsam – aufbauend auf einer guten Ausführungsplanung – die Leistungsverzeichnisse für die jeweilige Maßnahme konkret zu formulieren. Die Leistungstexte sollten umfassende Angaben zu Massen, Materialien, zur Qualität und zur Vorgehensweise enthalten, um prüfbare und miteinander vergleichbare Preisangebote zu ermöglichen und Missverständnissen vorzubeugen. Anhand von Zeichnungen, insbesondere Detailzeichnungen, kann der Auftragnehmer präziser kalkulieren und wird bei der Ausführung seltener mit unvorhergesehenen Faktoren konfrontiert, welche unter Umständen zu Nachträgen führen können. Exakt ausgearbeitete Ausschreibungsunterlagen haben den Vorteil, dass der Bauherr eine hohe Kostensicherheit bekommt.

Bei dem Objekt Goldstraße 25 wurde der Neubau der gesamten Geschosstreppe ausgeschrieben. Im Bestand war vor der Sanierungsmaßnahme keine vollständige Treppenanlage vorhanden. Reste in Form eines geraden Treppenlaufes mit Podest, ein Antrittspfosten und Geländerstäbe bildeten die Vorlage bei der Konstruktion und Gestaltung der neuen Treppenanlage, bestehend aus einer geraden und einer zweifach viertelgewendelten Treppe aus Buchenholz. Somit gestaltete sich die exakte Formulierung im Leistungsverzeichnis zum Bau der Treppe als anspruchsvolle Aufgabe des Planers.
In den Ausschreibungsunterlagen ist die Detailplanung, die jede einzelne Verbindung im geeigneten Maßstab darstellt, neben der ausführlichen Beschreibung Bestandteil des Leistungsverzeichnisses.
Im Ergebnis wurde durch die Handwerksfirma die Treppe so umgesetzt, wie vom Bauherrn gewünscht.

Beim Bauen im Bestand ist es notwendig, die objektspezifischen Besonderheiten der Baustelle, Bauteile usw. genauestens zu beschreiben. Bei komplizierten Gewerken und schwer beschreibbaren örtlichen Gegebenheiten können dokumentierende bzw. erläuternde Fotos beigelegt werden. Ebenfalls üblich ist der Hinweis, dass die genaue Kenntnis der Baustelle erforderlich ist, um ein entsprechendes Angebot abzugeben.
Neben den „eindeutig und erschöpfend“  ³ beschriebenen, zu erbringenden Leistungen muss im Leistungsverzeichnis auch vermerkt sein, welche grundsätzlichen Regelungen hinsichtlich sämtlicher Fristen, Vertragsstrafen, Mängelansprüche, Abrechnungsmodalitäten und Leistungen, die gegebenenfalls notwendig werden, aber nicht in den einzelnen Leistungsbeschreibungen erfasst sind, getroffen werden.

Die Ausschreibungsunterlagen sollten nur an „fachkundige, leistungsfähige und zuverlässige“ ⁴ Firmen mit entsprechenden Referenzen im Bezug auf die anzubietende Leistung versendet werden. Während es bei öffentlichen Ausschreibungen üblich ist, von den Bietern einen „Nachweis ihrer Eignung“ ⁵ zu verlangen, wird dies bei kleineren Vorhaben oft nicht berücksichtigt. Qualitätsnachweise der Handwerkbetriebe können zum Einen Referenzobjekte mit gleichen oder ähnlichen Baumaßnahmen, die innerhalb der letzten Jahre realisiert wurden, zum Anderen Zertifikate über die Teilnahme an Fortbildungsmaßnahmen bezüglich spezieller Handwerks- oder Anwendungstechniken sein.
In denkmalpflegerisch besonders komplexen, anspruchsvollen Bereichen hat sich die Anfertigung von Probestücken bewährt.
Im Rahmen der Sanierung der drei Häuser Edelhöfe 4-6 in Helmstedt musste der bereits ausgewählte Tischler vor Beauftragung Musterfenster (2 Stck. aufarbeiten und 2 Stck. neu bauen zuzüglich Einbau) anfertigen. Durch diese Maßnahme erhält ein Auftragnehmer eine Kostensicherheit hinsichtlich seiner Kalkulation und der Auftraggeber kann sich vorab von der Qualität der Arbeit und der Leistungsfähigkeit der Fachfirma eine Übersicht verschaffen.

Nach Ablauf einer angemessenen Frist ⁶ werden die Angebote sachlich und rechnerisch geprüft bzw. deren Angebotsinhalt ausgewertet. Da es innerhalb des Ausschreibungsverfahrens als wettbewerbsverzerrend gilt, bestimmte Produkte und Baustoffe im Leistungstext zu benennen, können die Bieter vergleichbare Produkte als Grundlage für ihre Kalkulation angeben. Hier gilt es im Rahmen der Angebotsprüfung zu evaluieren, ob die angebotenen Produkte den Ansprüchen genügen und deren Einsatz vertretbar ist.

Die Auswahl der zu beauftragenden Fachfirma sollte nicht nur vom Preis abhängig gemacht werden. Grundsätzlich sind bei der Vergabe, insbesondere im denkmalpflegerischen Bereich, nicht immer die scheinbar günstigsten Angebote die Besten. Qualität hat ihren Preis. Auf Angebote mit einem unangemessenen niedrigen Preis darf der Zuschlag nicht erteilt werden. ⁷ Der Grund ist darin zu sehen, dass Unternehmer bei sehr niedrig angebotenen Leistungen entweder am Material oder am Fachpersonal sparen könnten.
Im Rahmen von Vergabegesprächen können die in die engere Wahl kommenden Bieter mit dem Auftraggeber eventuelle Fragen in Bezug auf die Leistung klären und ggf. das Angebot nachbessern.

Im denkmalpflegerischen Bereich ist die Vergabe an einen Generalunternehmer kritisch zu betrachten. In solchen Vertragskonstellationen wird meist die komplette Leistung (über alle Gewerke) zu einem Festpreis vergeben. Der Generalunternehmer könnte dann bestrebt sein, Fremdleistungen möglichst günstig an Subunternehmer weiterzuleiten. Die Kontrolle über den Einsatz qualifizierter Fachfirmen wäre dann nicht mehr möglich. ⁸

Zumeist werden bereits in den Ausschreibungsunterlagen Angaben zu den vertraglichen Regelungen gemacht. ⁹ Das betrifft nicht nur die Festlegung, ob die angebotenen Leistungen z. Bsp. in einem Einheitspreis-, Pauschal- oder Stundenlohnvertrag beauftragt werden, sondern auch Aussagen im Bezug auf Fristen, Vertragsstrafen, Sicherheitsleistungen usw.

Die Art und der Umfang der vertraglich zu vereinbarenden Verpflichtungen des Auftragnehmers gegenüber dem Auftraggeber sollten jedoch der Leistung entsprechend angemessen sein.

1 Siehe auch Abschlussbericht zum Projekt „Folgeschäden nach Sanierungsmaßnahmen an ausgewählten Bauten“, DFWZ QLB, B. Stöckicht
2 HOAI § 15
3 VOB Teil A, § 9, Beschreibung der Leistung
4 VOB, Teil A, § 2, Grundsätze der Vergabe
5 VOB, Teil A, § 8, Teilnehmer am Wettbewerb
6 VOB, Teil A, § 18, Angebotsfrist, Bewerbungsfrist
7 VOB, Teil A, § 25, Abs. 3, Wertung der Angebote
8 Gerner, M., Grösch K., Stein G., Handwerk und Denkmalpflege in Hessen, S. 55
9 ebenda, S. 55