Rahmenbedingungen 

Ausschlaggebend für eine Sanierungsmaßnahme sind die Rahmenbedingungen, die flankierend erörtert und beachtet werden müssen.

Während es bei einem Neubau vergleichsweise einfach ist, Nutzungswünschen, ästhetischen Vorstellungen an den Bau sowie öffentlichen Anforderungen gerecht zu werden, muss bei der Sanierungsplanung der Bestand eines Hauses mit einbezogen werden.
Folglich sollte man sich zunächst intensiv mit dem Objekt auseinandersetzen, die vorhandene Ausgangssituation (Bestands-/Schadenserfassung) untersuchen und bewerten. Parallel dazu müssen die Öffentlichen Rahmenbedingungen abgesteckt werden. Aus diesen Konstanten ergibt sich dann die Möglichkeit der Nutzung und der bauwerksspezifische Sanierungsumfang.
Sanierungsmaßnahmen können durchaus an einem falsch oder unzureichend aufgestellten Sanierungskonzept scheitern bzw. die Kosten der Maßnahme erheblich steigen lassen.
Ein auf den Bestand abgestimmtes Sanierungskonzept kann in jedem Fall dazu beitragen, die geplante Nutzung in einem grob abgesteckten Kostenrahmen umzusetzen. Ist das Haus ein Denkmal sind alle geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

Grundlagenermittlung und Vorplanung 

Die Grundlagen für die Aufstellung eines Substanz verträglichen und nachhaltigen Sanierungskonzeptes ist die Bau- und Schadensaufnahme sowie die Erfassung des historischen Bestandes bei Baudenkmalen. Dazu zählen konkret: genaue Aufmaße (mgl. verformungsgerecht), Schadenskartierungen, Untersuchungen durch einen Holzschutzgutachter, erste Einschätzungen eines Statikers hinsichtlich der Tragfähigkeit der bestehenden Konstruktion sowie bauforscherische und restauratorische Untersuchen. Abhängig vom Umfang des geplanten Eingriffs werden auch Baugrunduntersuchungen und die Beratung durch einen Bauphysiker und einen Brandschutzgutachter in die Erarbeitung der Bestandsunterlagen einbezogen.

Von der Bestandssituation ausgehend müssen die öffentlichen Anforderungen und denkmalpflegerischen Belange im Bezug auf das Objekt zusammengefasst werden. Dabei hat sich eine rechtzeitige Zusammenarbeit mit Bauherrn, Architekten, Fachplanern und Behörden bewährt.
In dieser Phase können die Vorplanung und die Suche nach einer geeigneten Nutzung für das Objekt bzw. die Art und Weise der notwendigen Maßnahmen eines bereits genutzten Fachwerkgebäudes erfolgen.
Unabhängig vom Umfang der geplanten Maßnahme, ob Komplettoder Teilsanierung, Modernisierung oder Umnutzung eines Gebäudes, hat sich eine Vorplanung unter Abwägung aller Alternativen bewährt. Im Rahmen der Vorplanung werden die Möglichkeiten und Grenzen in Bezug auf die Anforderungen an die Baumaßnahme unter Beachtung der zuvor beschriebenen Grundlagen aufgezeigt.

In einem Maßnahmekatalog wird das jeweilige Bauteil (Sockel, Außenwand, Decke usw.) gemäß Schadens- und Bestandsaufnahme beschrieben (Zustand, Schaden, historische Wertigkeit, Erhaltungswürdigkeit). Dem gegenüber steht die vorzunehmende Maßnahme in Bezug auf die zukünftige Anforderung an das jeweilige Bauteil.

Bei der Suche nach den für das Fachwerkgebäude geeigneten Nutzungsvarianten oder Modernisierungsmöglichkeiten sollte jedoch primär der Erhalt der historischen Konstruktion und die Ertüchtigung des Bestandes im Vordergrund stehen. Je größer und umfangreicher der Eingriff, desto höher die Kosten.

Zusätzlich zu den zuvor erarbeiteten baulichen Bestandsunterlagen, der Schadensdokumentation und dem Maßnahmekatalog sollten ausgewählte Fragestellungen für die Sanierungsplanung und –konzeption sein:
Wieviel Veränderung ist einem historischen Fachwerkbau zuzumuten?
Wieviel Veränderung ist einem historischen Fachwerkbau zuzumuten? Welche Nutzung lässt sich mit dem gegebenen Bestand unter Einhaltung der öffentlichen Anforderungen (Gesetzte, Verordnungen, Satzungen usw.) vereinbaren?
Welche Ertüchtigungsmaßnahmen im Bezug auf Wärme-, Schall-, Brandschutz und Statik sind erforderlich und vor allem durchführbar? Wie hoch werden die Sanierungsund Folgekosten (Betriebs- und Unterhaltskosten) sein?

Ist für das jeweilige Fachwerkhaus eine geeignete Nutzung gefunden, die einerseits Bezug auf den Bestand nimmt und andererseits annähernd mit den heutigen Anforderungen an das Gebäude zu vereinbaren ist, wird die Entwurfsplanung als Grundlage für die Genehmigungsplanung erarbeitet.

Erfahrungen haben gezeigt, dass bei der Modernisierung von Fachwerkbauten nicht alle Baustoffe als unbedenklich im Zusammenhang mit der alten Konstruktion und den alten vorhandenen Baustoffen gelten. Gleichwohl können auch moderne Baumaterialien in geeigneter Kombination mit dem Bestand annähernd die heutigen Anforderungen an den Wärme-, Schall und Brandschutz erfüllen.

Die vorbenannten Leistungen bis hin zur Genehmigungsplanung werden in der Regel im Rahmen der ersten vier Leistungsphasen der HOAI erarbeitet. Je nach Größe und Umfang der Baumaßnahme ist es von Vorteil einen in der Altbausanierung erfahrenen Architekten oder Ingenieur für die Planung und Erarbeitung eines geeigneten Sanierungskonzeptes zu beauftragen. Dieser wird weitere notwendige Fachplaner in seine Arbeit einbinden und koordinieren, Bauherren unabhängig beraten, Fördermöglichkeiten und steuerliche Vergünstigungen für die jeweilige Maßnahme ausloten und vor allem den Rahmen für die öffentlichen Belange (Ausnahmen, Befreiungen) abstecken. ¹ Die Möglichkeiten, gesetzeskonforme Abweichungen in Anspruch zu nehmen sind beim Bauen im Bestand relativ groß. Das betrifft insbesondere die Anforderungen an den Wärmeschutz und die Einhaltung brandschutztechnischer Forderungen
Fazit: Im Rahmen der Erarbeitung eines geeigneten Sanierungskonzeptes für historische Gebäude steht vor allem der Bestand im Vordergrund. Sekundär kann die Frage nach der möglichen Nutzung und den dazugehörigen Anforderungen gestellt und Möglichkeiten zur Umsetzung evaluiert werden. Ziel der Sanierungsplanung ist, sämtliche das Projekt beeinflussende Faktoren zusammenzutragen, auszuwerten, auf die Sanierung oder Modernisierung abzustimmen und kostenmäßig einzuordnen.

Dass bei einer fachgerechten, gut geplanten Sanierungsmaßnahme nicht jedem Wunsch und jeder Anforderung entsprochen werden kann, aber das Ergebnis dennoch sehr positiv zu bewerten ist, zeigen nachfolgende Beispiele für umfassende Sanierungen an Fachwerkgebäuden.

Markt 7, Helmstedt 

Die Häuser Markt 7 und 8 sind Teil der östlichen Häuserzeile, die den Marktplatz der Stadt Helmstedt säumen. Beide Gebäude wurden von der Stadtverwaltung Helmstedt erworben und 2002 umfassend saniert.

Problem und Ziel der Sanierung war vor allem, dem Fachwerkhaus Nr. 7 eine adäquate Nutzung zuzufügen und dennoch die historisch wertvolle Bausubstanz im Innern unter Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Belange zu erhalten.

Im Rahmen der Baumaßnahme 2002 erfolgten zunächst bauhistorische sowie restauratorische Untersuchungen des Bestandes.

Das 5 Gebinde breite Haus Markt 7 gilt als ältestes datiertes Fachwerkwohngebäude der Stadt Helmstedt. Grundlage der Datierung bildet ein um ca. 1250 datierter Deckenbalken als Bestandteil einer früheren Holzbalkendecke über dem sandsteinernen Kellergeschoss.
Der Kernbau des Hauses, welcher sich heute hinter der neu aufgestellten Außenfassade verbirgt, wurde um 1491 auf dem Keller des Vorgängerbaus errichtet. Dieser spätgotische Teil des Hauses verfügt unter anderem über einen auskragenden Speicherstock zum Markt hin und ist noch heute mit all seinen konstruktiven Motiven und teilweise 70 Farbfassungen erhalten. Die ehemalige Außenfassade ist mit typischen Details der mittelalterlichen Fachwerkornamentik wie dem Treppenfries und den Fußstreben in den Brüstungsfeldern im Obergeschoss verziert. ²

Im 16. und 17. Jahrhundert wurde das kleine Fachwerkhaus jeweils an den Traufwänden erweitert. Dadurch veränderte sich nicht nur die innere Raumaufteilung sondern auch die Kubatur des Hauses. Im Bereich des heutigen Eingangs befand sich wohl der Arkadengang des 16. Jahrhunderts mit einer Ornamentik, die eine Datierung in die Renaissance rechtfertigt. Auch die Putzgestaltung an Decke und Wänden ist für diese Zeit einmalig und spiegelt den repräsentativen Charakter des Hauses wider. Die mit einem Holzmodell bearbeitete, feine Kalkputzschicht zeigt im Erdgeschoss Jagdmotive. Die hofseitigen Räume weisen vorwiegend fachwerksichtige Fassungen mit hellen Gefachen und 1-2 Begleitern als Bemalung auf. ³

Gravierende Eingriffe in die vorhandene, gewachsene Bausubstanz erfolgten im letzten Viertel des vorigen Jahrhunderts. So war über das gesamte Erdgeschoss eine großzügige Schaufensterzone angelegt.

Während es vergleichsweise einfach war, das Haus Markt Nr. 8 als Touristinformation mit Einzelbüros umzubauen, lag der Schwerpunkt bei der Sanierung des Hauses Markt 7 primär in der Konservierung und Reparatur der wertvollen Substanz sowie der Festigung und Ergänzung der restauratorischen Befunde. Der hohe Anspruch im Bezug auf die Planung und Bauleitung lag in der speziellen Kenntnis der alten Materialien und Techniken, um bei der Sanierungsmaßnahme möglichst Substanz schonend vorgehen zu können.
Die hohe Wertigkeit der Befunde machte eine enge, baubegleitende Zusammenarbeit mit der Restauratorin notwendig. Noch während der Bauarbeiten zeigte sich eine Fülle von Befunden vor allem im Erdgeschoss. Die relativ stabilen Farbschichten ließen sich lückenlos dokumentieren und sind noch heute als ablesbare Befunde sichtbar.

Als beispielhaft ist der sehr zurückhaltende Umgang zugunsten der vorhandenen Substanz zu betrachten. So wurden vor allem Kompromisse im Bezug auf die Tragfähigkeit der Decken, die schiefen Holzböden, Gipsestriche, die niedrigen Räume und vor allem die Oberflächen eingegangen. Konstruktive und Substanz zerstörende Eingriffe konnten somit vermieden werden. Putze und Bemalungen blieben ungestört erhalten und wurden restauratorisch bearbeitet bzw. konserviert. Schilder im Haus weisen den Besucher darauf hin, dass sich im Obergeschoss maximal 12 Menschen gleichzeitig aufhalten dürfen. Auf der Marktseite wurde bei der Sanierung 2002 im Erdgeschoss des Hauses Markt 7 eine neue Fachwerkfassade gestellt. Teile der Holzkonstruktion im 1. Obergeschoss mussten saniert werden. ⁴
Aus den jüngeren Bauakten lässt sich ablesen, dass sich die Stadt Helmstedt noch während der Bauphase mit dem schwierigen Thema der Nutzungsfindung beschäftigt hat. ⁵ Während nun im Markt 8, links, die Touristinformation mit Publikumsverkehr untergebracht ist, dient der Markt 7 heute vorrangig als Besprechungsraum für Mitarbeiter der Stadt und als Museum. Hier hat man insbesondere bei der Planung berücksichtigt, dass für die Nutzung wichtige Fluchtwege, sanitäre Einrichtung, Haustechnik und brandschutzrelevante Einbauten im Nebengebäude Markt 8 untergebracht sind. Das Haus Markt 7 funktioniert somit nur mit dem Markt 8 zusammen. Da bei diesem Bauvorhaben vor allem der Erhalt der historischen Substanz im Vordergrund der Sanierung stand, konnte der hohe Stellenwert als Einzeldenkmal erhalten werden.

Edelhöfe 4–6, Helmstedt 

Die Häuserzeile Edelhöfe 4-6, östlich vom Marktplatz gelegen, befindet sich in Privateigentum.
Das Gebäudeensemble besteht aus drei traufständigen Fachwerkhäusern und zwei hofseitigen Anbauten. Die Gebäudeteile sind in UForm angeordnet.

Das rechts gelegene, zweistöckige Fachwerkhaus Edelhöfe 4 mit Fußwinkelhölzern in den Brüstungsgefachen des Obergeschosses wird auf Grund eines dendrochronologischen Gutachtens in das 17. Jahrhundert datiert. (Giebelständer zu Haus Nr. 5 1658/59 Eiche, DG Sparren 1659/60 Eiche). ⁶ Hofseitig schließt ein eingeschossiger Seitenflügel aus Fachwerk an. Die dendrochronologischen Untersuchungen blieben bei dem Gebäudeteil Edelhöfe 5 ergebnislos. Der schmale Fachwerkbau mit mittig angeordnetem Zwerchgiebel kann dennoch barock eingestuft werden. ⁷ Die Fachwerkständer der Fassaden sind im Ständerrhythmus, einem Wechsel von schmalen Wand- und breiteren Fensterfeldern, angeordnet. Der zweigeschossige Fachwerkbau Edelhöfe 6 könnte Ende des 17. Jahrhundert errichtet worden sein. ⁸ Das hofseitige Nebengebäude aus Fachwerk, welches in dieser Häusergruppe den ältesten Gebäudeteil darstellt, zeigt noch eine Geschossbauweise mit Zapfenschlössern. Die dendrochronologischen Untersuchungen an einem Unterzug aus Eichenholz im 1. OG datieren das Gefüge um 1440. ⁹

Die für die Siedlungsgeschichte Helmstedts wichtigen Gebäude waren bis in die 1990er Jahre im Besitz der Stadt Helmstedt. Diese veranlasste die umfassende Schadensdokumentation der Häuser durch ein Architekturbüro. Zunächst wurde 1994/1995 ein verformungsgerechtes Aufmaß angefertigt und Untersuchungen zum baulichen Zustand durchgeführt. Die Ergebnisse wurden in einer sehr umfassenden Fotodokumentation und in einer Schadenskartierung festgehalten. Dabei hat man unterschieden in Schäden durch konstruktive Eingriffe und Veränderungen, Schäden durch falsche Sanierungstechniken und durch mangelnde Instandhaltung. In diesem Zusammenhang gab das beauftragte Architekturbüro zugleich Empfehlungen zur Instandsetzung. In den Plänen wurden Feuchte-, Salzschäden, Pilze, Algen, Moose, undichte Dachhaut, Wasserund konstruktive Schäden und Setzungen gekennzeichnet. ¹⁰

Im Verlauf der Baumaßnahmen führte das Niedersächsische Landesamt stichprobenartige Untersuchungen zur Fassadenfarbigkeit durch. Zusätzlich dokumentierten Studenten im Rahmen einer Diplomarbeit der FH Hildesheim/Holzminden den Fensterbestand. Die historischen Fenster wurden beschrieben, datiert und in erhaltenswert und reparaturbedürftig eingestuft. ¹¹

Die Stadt Helmstedt veräußerte die drei Häuser 1997 mit Auflagen. So musste sich der neue Besitzer verpflichten, innerhalb von zwei Jahren mit der Instandsetzung der Häuser zu beginnen. Vertraglich wurde geregelt, dass die Bausubstanz prinzipiell zu erhalten ist. Das fachgerechte Auswechseln und Beseitigen einzelner Bauteile war nur bei Schädigung zulässig. Eine Totalentkernung hat man ausgeschlossen. Des Weitern enthielt die Vereinbarung Angaben zur Gestaltung, indem Krempziegel als Dacheindeckung, dem Bestand entsprechende Holzfenster mit Sprossenteilung und die Fassade als Sichtfachwerk ausgeführt werden sollten. ¹²
Der neue Eigentümer zeichnet sich für die Planung, Bauleitung und Statik der drei Gebäude verantwortlich und hatte zuvor im Rahmen des Seminars Architekten in der Denkmalpflege zusätzlich Kenntnisse bei der Fachwerksanierung erlangt.
Im Rahmen der beabsichtigten Instandsetzung wurde mit der Denkmalbehörde der Stadt Helmstedt vereinbart, dass in unregelmäßigen Abständen Ortsbegehungen zur Abstimmung über die baulichen Maßnahmen stattfinden sollen und die Besprechungsprotokolle sowie Leistungsverzeichnisse einzelner Gewerke (z.B. Fassadenarbeiten) Bestandteil der denkmalrechtlichen Genehmigung werden. ¹³ Hierzu hat der Bauherr das Angebot mit dem Leistungstext als Nachtrag zur Denkmalrechtlichen Genehmigung vorgelegt. Die zu verwendenden Materialen und die Vorgehensweise, die im LV beschrieben waren, wurden somit genehmigt. ¹⁴
Grundsätzliche Kernpunkte der Sanierungsmaßnahme waren bereits durch den Bauherrn im Antrag auf Denkmalrechtliche Genehmigung formuliert. Zugunsten der historischen Bausubstanz und um auf unnötige Wandverschiebungen zu verzichten, wurden die drei Gebäude zu einem Einfamilienhaus zusammengefasst. Die Baumaßnahmen sollten möglichst unter Einsatz historischer Baustoffe und Techniken durchgeführt werden. Notwendige Wanddurchbrüche erfolgten nur in jüngeren oder geschädigten Bereichen, erforderliche Installationen wurde auf Putz verlegt. Zur Erhaltung der historischen Wandaufbauten erfolgte eine nachträgliche Innendämmung der Außenwände mit einer Leichtlehmstein- Vorsatzschale. Der Bauherr erstellte im Bauverlauf eine begleitende Fotodokumentation, anhand derer die Einzelmaßnahmen nachvollzogen werden können. ¹⁵

Die Fachwerkhäuser Edelhöfe 4 -6 waren zum Teil sehr geschädigt. Insbesondere im Bereich des unteren Stockwerkes musste das Fachwerk umfangreich ausgetauscht werden. Den Bauakten war zu entnehmen, dass der Erdgeschossbereich des Hauses Edelhöfe 6 auf Grund von Schäden durch Echten Hausschwamm umfassend erneuert werden musste.

Bei der Sanierung der Holzkonstruktion kamen ausschließlich traditionelle, zimmermannsmäßige Verbindungen zum Einsatz. Das statische Gefüge konnte beibehalten und ergänzt werden. Entfernt wurden nur nachträglich errichtete, trennende Wände ohne statische Funktion. Aus diesem Grund blieb im Inneren nicht nur die historische Raumstruktur, sondern auch der alte Treppenaufgang erhalten. Dieser dient heute aber nicht mehr der Erschließung der oberen Etage, sondern wird als Bücherregal genutzt.

Für die Erschließung des nun als Einfamilienhaus genutzten Fachwerkensembles ist die Hauseingangstür der Nr. 4 relevant. Räume wie Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, WC und die Geschosstreppe gruppieren sich um die Diele und den Flur. Untergeordnete Nutzungseinheiten wie das Büro oder die Werkstatt sind abseits im Haus Nr. 6 gelegen.

Vom Flur aus sichtbar ist ein Gefach der Giebelwand von Haus Nr. 4 mit Bemalung, welches vermutlich aus dem 17. Jahrhundert stammt. Die Sicherung der Farbschichten hat ein Restaurator übernommen. ¹⁶

Schlossberg 11 

Mit der Übernahme der Lyonel-Feininger- Galerie in Quedlinburg durch die Stiftung Moritzburg, dem Kunstmuseum des Landes Sachsen- Anhalt, im Dezember 2006 wurde dem Vorderhaus und dem noch unsanierten Nebengebäude eine mögliche adäquate Nutzung zugeschrieben. Bei dem Objekt Schlossberg 11 handelt es sich um ein Einzeldenkmal, bestehend aus einem Haupt- und einem Nebengebäude. Es liegt im Denkmalbereich der Welterbestadt Quedlinburg an städtebaulich bedeutender Position unterhalb des Schlossberges und dient als Hauptzugang zur Lyonel-Feininger- Galerie.
Die Feininger-Galerie wird im Anschluss an die Sanierungsarbeiten des Schlossberges 11 und dem Neubau des Seitenflügels ein Künstlerhaus als Ort des kreativen Arbeitens und internationaler Begegnungen einrichten. Es ist vorgesehen, die Wohnungen und Ateliers an internationale Stipendiaten der Sparten Bildende Künste und Literatur zu vermieten sowie die neuen Ausstellungsräume für Präsentationen zeitgenössischer Kunst zu nutzen.
Das Haus mit Nebengebäude bietet auf ca. 1000 qm Nettogrundfläche genügend Platz für die vorgesehene Nutzung als Stipendiatenhaus mit Ateliers und einer Ausstellungserweiterung des Kunstmuseums.
Das Bauvorhaben soll vorrangig mit Jugendlichen des Freiwilligen Jahres in der Denkmalpflege und Auszubildenden umgesetzt werden und wird ebenso wie die Sanierung der Goldstraße 25 und des Klopstock’schen Gartenhauses als Praxisprojekt der Weiter- und Ausbildung junger Menschen dienen. Unterstützt wird das Praxisprojekt für Jugendliche im Bauverlauf von Fachfirmen, die z. Bsp. in den Bereichen mit statischer Relevanz, Haustechnik sowie der Erstellung des Neubaus arbeiten. Die Gesamtmaßnahme bedarf unter diesem Aspekt eines Umsetzungszeitraums von ca. 5 Jahren und soll im Jahr 2012 abgeschlossen werden

Eine bauforscherische Untersuchung der zu sanierenden Gebäudeteile wurde bereits 2006 im Rahmen eines Studentenseminars unter fachlicher Anleitung durch das Deutsche Fachwerkzentrum und ergänzend 2007 durchgeführt.
Errichtet wurde das zweigeschossige Fachwerkgebäude in der Mitte des 17. Jahrhunderts mit den zeittypischen Pyramidenbalkenköpfen an der Fassade. Im Erdgeschoss befindet sich die zweiflüglige barocke Eingangstür mit einem jüngeren Oberlicht und am östlichen Ende des Hauses die breite Toreinfahrt zum Hof, die gleichzeitig das Entree zur Feininger Galerie bildet. Die Fenster des Erdgeschosses mit profiliertem Blendrahmen werden durch hölzerne Fensterläden geschlossen. Die zweiflügligen Fenster des Obergeschosses mit Kämpfer und Oberlicht stammen aus dem 19. Jahrhundert.
An der Hoffassade lassen sich die vielen Umbauphasen besonders im Erdgeschoss deutlich ablesen. Türöffnungen wurden nachträglich in die Fassade eingebrochen oder ältere Öffnungen geschlossen.
Reste einer Vorgängerbebauung finden sich im südwestlichen Bereich des Erdgeschosses im Vorderhaus. Dort besteht das Mauerwerk aus Sandstein. Anhand eines erhaltenen gefasten Fenstergewändes kann der Raum, als offene Feuerstelle im 17. Jahrhundert genutzt, möglicherweise dem 15. oder 16. Jahrhundert zugehörig datiert werden.
Konstruktiv zeichnet sich der Fachwerkbau des 17. Jahrhunderts im Innern durch eine klare Grundrissstruktur mit drei Querwänden, in jedem fünften Gebinde angeordnet, sowohl im unteren als auch im oberen Stock aus. Weitere Trennwände stellte man im 19. und 20. Jahrhundert. Die L-förmige Diele des Hauses wurde durch ein nachträglich eingefügtes Zwischengeschoss mit niedrigen Raumhöhen geschaffen.

Die bauzeitliche Erschließung des Hauses blieb nicht erhalten. Die heutigen Treppen im Gebäude entstanden im 18. und 19. Jahrhundert. Gegenüber dem Türeingang führt eine steile Treppe zum 1.Obergeschoss. Unterhalb dieses Treppenaufgangs befindet sich die Tür zum in der Barockzeit angelegt Kellerbereich des Vorderhauses. Im nordwestlichen Gebäudeteil liegt der zweite Treppenaufgang mit einem zum Teil noch aus der Barockzeit stammenden Treppengeländer.
Das 1. Obergeschoss gliedert sich in große helle Räume. Das bauzeitliche Fachwerkgefüge, hier deutlich ablesbar mit in Schwell und Rähm eingezapften Ständern, Streben, Riegeln sowie Kopfbändern, erscheint noch gut erhalten.

Das Kehlbalkendach verfügte ursprünglich über einen liegenden Stuhl, dessen Spannriegel nachträglich für den Einbau eines mittig stehenden Stuhles herausgetrennt wurden.

Das Sanierungskonzept 

Für das Vorderhaus und den Seitenflügel wurden bereits 2007 ein Holzschutzgutachten sowie ein Statisches Gutachten erstellt. Diese Ergebnisse wurden, ergänzt durch eine weiterführende Schadenserfassung im Objekt, in einer Schadens- u. Maßnahmenkartierung dargestellt.
Der Seitenflügel im nordwestlichen Bereich an den Hauptbau angrenzend, diente als Stall und Wirtschaftsgebäude und wurde im 19. Jahrhundert für Wohnzwecke umgebaut. Aufgrund des jahrelangen Leerstands, den dadurch ungünstigen bauklimatischen Rand bedingungen, dem ungestörten Eindringen von Feuchtigkeit sowie unkontrollierter bzw. unfachmännischer Eingriffe in das statische Gefüge im Erdgeschoss zeigte die Bausubstanz des Seitenflügels starke Schäden, welche die Standsicherheit gefährdeten. Bereits im Vorfeld wurden Stützkonstruktionen als Notsicherungsmaßnahmen erforderlich. Zudem forderte ein Bodengutachten eine Tiefengründung von bis zu 5 Metern, um tragfähigen Baugrund zu erreichen. In einem gemeinsamen Abstimmungsprozess mit den Denkmalbehörden und Fachgutachtern wurde der Abtrag des Seitenflügels beschlossen. Der Neubau wird im Erdgeschoss einen zusätzlichen Ausstellungsraum der Feininger-Galerie und im Obergeschoss drei Ateliers für Stipendiaten aufnehmen.
Das Nutzungskonzept zur Sanierung des Vorderhauses Schlossberg 11 vereint die Erkenntnisse der vorangegangenen bauhistorischen, baukonstruktiven und holzschutztechnischen Untersuchung des Gebäudes Schlossberg 11. Die Grundrisssituation mit Zugängen und Erschließungswegen wird erhalten.
Das Erdgeschoss des Vorderhauses wird zum öffentlich zugänglichen Bereich umgenutzt. Hier finden eine Druckerwerkstatt mit zugeordnetem Ausstellungsraum im Bereich der ehemaligen Schwarzen Küche sowie Toiletten- und Abstellräume Platz. Neu geschaffen wird der Zugang zum Grundstück des Klopstock- Gartenhauses, welches in die Nutzung mit einbezogen werden soll.
Die Erschließung des Zwischengeschosses im Vorderhaus erfolgt über die vorhandene barocke Treppe. Von hier aus werden die Räume der Wechselausstellung bzw. Museumspädagogik erreicht. Zusätzlich wird vom Zwischengeschoss aus das Obergeschoss des Seitenflügels erschlossen. Eine weitere Möglichkeit, zu den drei Ateliers im Seitenflügel zu gelangen, besteht über einen Laubengang mit Außentreppe, der gleichzeitig als zweiter Fluchtweg fungiert.
Das Obergeschoss des Vorderhauses gliedert sich zukünftig in drei Künstlerapartments für Stipendiaten. Erschlossen werden die Unterkünfte zum Einen über die bereits vorhandene Treppe vom Ende des 19. Jahrhunderts, zum Anderen über eine wohnungsinterne Treppe am Westgiebel vom Zwischengeschoss.
Die Raumstruktur und deren Nutzung orientiert sich an den bestehenden Wänden und den vorhandenen Tür- und Fensteröffnungen. Ergänzt wurden statisch notwendige Wände.
Das Planungskonzept greift die bauzeitliche Grundrissstruktur im Obergeschoss wieder auf. Im nördlichen Teil des Hauses sind die großzügigen Wohnräume mit Küchenzeile angeordnet. In den kleinteiligen Bereichen nach Süden befinden sich die Schlaf- und Badezimmer. Der Entwurf nimmt demnach nicht nur Bezug auf das ursprüngliche Gefüge, sondern auch auf die umliegende Bebauung, die südlich angrenzend, die Belichtung der dahinterliegenden Räume beeinträchtigt.

Das Dachgeschoss mit dem barocken Dachwerk bleibt nach der Sanierungsmaßnahme ungenutzt. Der nachträglich eingebaute, mittig stehende Stuhl wird entfernt und das statische System der liegenden Konstruktion wieder ergänzt. Auf zusätzliche Verstärkungen der Sparren und Deckenbalken kann verzichtet werden.
Das Gebäude konnte durch den nichtausgebauten Dachraum gemäß BauO LSA in Gebäudeklasse 3 eingeordnet werden. Der Vorteil hierbei besteht insbesondere in der Umsetzung brandschutztechnisch notwendiger Maßnahmen wie die Ausbildung von Decken, Wänden und Dächern. Die Anforderungen an Gebäude der Gebäudeklasse 4 wären in einem Fachwerkbau unter Bewahrung der historischen Substanz nur unter sehr schwierigen Bedingungen bzw. überhaupt nicht umsetzbar.

In der Entwurfsphase wurden bereits Möglichkeiten zur Ertüchtigung einzelner Bauteile aufgezeigt. So erhalten die Fachwerkaußenwände eine Innendämmung aus Wärmedämmlehm. Der Vorteil dieses ökologischen Baustoffs besteht zunächst in der einfachen Verarbeitung. Hinter eine Brettschalung wird der als knetbare Masse gelieferte Wärmedämmlehm lagenweise eingeschüttet und anschließend verdichtet. Nach der Abtrocknung des Dämmmaterials bespannt man die Schalung mit Schilfrohrmatten als Putzträger, um darauf den zweilagigen Lehminnenputz aufzutragen. Ein weiterer Vorzug dieses Systems ist, dass die für einen Fachwerkbau typisch schief stehenden Wände mit inhomogener Oberfläche vorab nicht begradigt werden müssen.

Um die mehrlagigen, historischen Deckenputze zu halten, wird der Fußboden direkt auf den alten Lehmwickeln aufgebaut.

1 Ansorge, Dieter,; Pfusch am Bau, Band 5, Stuttgart 2006, S. 217
2 Burkhardt & Schumacher Architekten – Ingenieure, Anja Stadler, Restauratorin, Plakat zum Preis für Denkmalpflege
3 ebenda
4 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zum Haus Markt 7
5 ebenda
6 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Dendrochronologisches Gutachten
7 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Stichprobenartige Untersuchungen zur ursprünglichen Fassadenfarbigkeit durch das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege / Ref. Restaurierung vom 22.12.1998
8 ebenda
9 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Dendrochronologisches Gutachten
10 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Bericht zur Bau- und Schadensaufnahme, Architekturbüro Thumm, Walshausen, Bad Salzdetfurth, 1994-1995
11 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Diplomarbeit SS 1995, FH Hildesheim / Holzminden, Sanierung und Umnutzung Denkmalgeschützter Fachwerkbauten
12 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Grundstückskaufvertrag der Häuser Edelhöfe 4, 5 und 6 vom 08.04.1998
13 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6,Denkmalrechtliche Genehmigung vom 23.06.1998
14 Olaf Küpper, Bauherr, Planungsunterlagen, Nachtrag zur Denkmalrechtlichen Genehmigung, Fassadenarbeiten vom 22.10.1999
15  Dipl.-Ing. Olaf Küpper, Bauherr, Planungsunterlagen zur Sanierung und Rekonstruktion der Fachwerkhäuser 4-6, Antrag auf Denkmalrechtliche Genehmigung vom 26.05.1998
16 Archiv, Stadt Helmstedt, Bauunterlagen zu den Häusern Edelhöfe 4-6, Kurzbericht Sicherung einer mehrfach bemalten Gefachfüllung des 16. Jh. im Objekt „An den Edelhöfen 4“ in Helmstedt vom 25.11.- 29.11.1999